Dés lors que le bail commercial est inadapté à la situation de la société, 3 solutions peuvent s’appliquer :
Le bail dérogatoire :
Le preneur et le bailleur peuvent mettre en place ce bail dérogatoire (objet de l’article L 145-5 du code de commerce), dés lors qu’ils souhaitent voir la durée de la location réduite à maximum 3 ans. Il est important que le preneur et le bailleur soient d’accord sur le principe du bail dérogatoire.
Récemment, la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 08 juin 2017 (16-24045) a considéré que « quelle que soit la durée du bail dérogatoire, dés lors que le preneur est restée dans les locaux loués et laissé en possession par le bailleur au-delà du terme contractuel, il s’est opéré un nouveau bail relevant des dispositions statutaires (autrement dit, dispositions des baux commerciaux) »
La convention d’occupation précaire :
Contrairement au bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire, codifié à l’article L 145-5-1 du code de commerce, se « caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières et pour une durée dont le terme dépend d’un fait ou d’un acte extérieur à la seule volonté des parties » (3ème chambre civile C.Cass 19.11.2003 – 02-15887). Le terme de la convention d’occupation précaire n’est pas déterminé dans l’acte.
La jurisprudence est instable quant à cette convention d’occupation précaire. En effet, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a estimé le 09 février 2017 qu’un bail précaire d’une durée de 23 mois pouvait être considéré comme une convention d’occupation précaire car il était convenu entre les parties que le preneur avait « l’intention d’essayer pendant une durée limitée une nouvelle activité de restauration rapide accessoire à celle du bar », cette circonstance particulière justifiait la conclusion d’une convention précaire.
Toutefois, la cour d’appel de Versailles a jugé le 10 janvier 2017 (15/05967) qu’ « à défaut de circonstance particulière, autre que la seule volonté des parties caractérisant la convention d’occupation précaire a écarter la qualification de convention précaire retenue par les parties pour un local à usage d’enseignement privé ».
Le contrat de mise à disposition et de domiciliation
Ce type de contrat est très souple car il relève des dispositions du code civil et dépend simplement de la commune intention des parties et est parfaitement adapté à la courte durée souhaité dans le contrat.
Ce contrat de mise à disposition est applicable pour des commerces dits « éphémères » et pour les espaces de « coworking », ce type de contrat est plutôt dénommé « contrat de prestation de service ».
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