En 2015, un couple achète un appartement et deux places de stationnement extérieures en l'état futur d'achèvement (VEFA). Les biens sont livrés le 10 janvier 2017.
Se plaignant de désordres et de non-conformités, et notamment d’une modification des dimensions de l’une des places de parking, les acquéreurs sollicitent en référé une mesure d'expertise judiciaire puis assignent en justice le promoteur en indemnisation du préjudice subi.
Ce dernier se défend, faisant valoir la forclusion de l’action concernant la place de parking qui, selon lui, a été engagée trop tard. Il finira par avoir gain de cause.
Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle que en effet le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu à la garantie des vices de construction apparents (lesquels justifient soit la résolution du contrat, soit une diminution du prix, soit une réparation) et que cette garantie est exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun.
En conséquence, l’action en indemnisation des acquéreurs doit être jugée irrecevable, l’invocation de la garantie devant intervenir « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents » (article 1648 du Code civil).
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 février 2025, pourvoi n° 23-15-846
