Pour rappel, la loi du 6 juillet 1989 prévoit une protection spécifique à l’égard des locataires âgés et démunis, c’est-à-dire ceux âgés de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Cette protection, qui vaut que le congé ait été délivré pour reprise, pour vente ou à raison de motifs sérieux et légitimes, est radicale puisqu’elle prend la forme d’une interdiction de principe de délivrer congé, sauf à ce que bailleur puisse offrir au locataire protégé une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les environs.
Dans ce contexte, la Cour de cassation est venue apporter une précision importante quant à la prise en compte des ressources du locataire protégé.
Dans cette affaire, à la suite d’un congé pour motifs sérieux et légitimes, le locataire, âgé de plus de 71 ans à la date d’échéance du bail, à qui le bailleur n’avait pas proposé d’offre de relogement, s’était maintenu dans les lieux.
Le bailleur avait alors saisi la justice en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. A l’appui de sa démarche, il soutenait que le locataire n’était pas un locataire protégé puisque le montant de ses revenus perçus sur la dernière année civile écoulée était supérieur au plafond en vigueur. En vain.
Saisie du litige, la Cour de cassation précise, qu’en la matière, les revenus à prendre en considération sont ceux déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé (et non ceux perçus sur la dernière année civile). Or, en l’espèce, ces revenus étaient inférieurs au plafond.
C’est donc à bon droit, selon la Haute Cour, que les juges en ont déduit que, faute pour le bailleur de justifier d’une offre de relogement, le congé devait être annulé.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067
