Un bail commercial est consenti à usage d’exploitation d’un fonds de commerce d’hôtel-restaurant.
En 2016, le locataire signale des fissures en façade du bâtiment et, après avis de la commission de sécurité, le maire de la commune prend un arrêté de fermeture le 17 juin 2017.
Le locataire assigne alors en justice le bailleur aux fins de remise en état du bien et d’indemnisation de son préjudice. De son côté, le bailleur demande que soit constatée la résiliation du bail sans indemnité pour perte de la chose louée.
Les juges font droit à la demande du bailleur. Après avoir constaté que l’origine des désordres résultait, d’une part, de la vétusté de l’immeuble aggravée par un défaut d’entretien relevant de la responsabilité du bailleur mais surtout, et en priorité, de la conception structurelle d’époque inadaptée de l’immeuble, ils estiment en effet que le « cas fortuit » visé à l’article 1722 du Code civil est ici caractérisé.
Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle ainsi qu’il ne peut y avoir un cas fortuit dès lors qu’un défaut d’entretien des éléments structurels relevant de la responsabilité du bailleur a été relevé.
L’affaire sera donc rejugée.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 janvier 2025, pourvoi n° 23.16-698
