La garantie d’éviction peut être mise en œuvre dès lors que l’acquéreur, entré en possession de son bien, subit un trouble qui l’en dépossède. Ce trouble doit toutefois être effectif et ne pas résulter d’une simple crainte. Tel est le rappel que vient d’effectuer la Cour de cassation.
Dans cette affaire, un couple avait acquis une propriété bâtie composée d'une maison d'habitation et d'une piscine hors-sol, édifiées sur un terrain cadastré.
Ayant appris, postérieurement à la vente, que la piscine empiétait sur la parcelle voisine appartenant à une SCI, les acquéreurs avaient alors assigné en justice les vendeurs, sur le fondement de la garantie d'éviction, en paiement du coût des travaux nécessaires. Ils sollicitaient également l’indemnisation de leur préjudice.
En vain. Pour les juges, il n’existe pas d’éviction ou de risque d’éviction. Force est en effet de constater que ladite piscine (en kit bois construite en 2006 et vétuste) avait été démolie en 2016, de sorte qu'elle n'était plus implantée sur la portion litigieuse. Seule la clôture dont il n'est pas rapporté qu'elle soit définitive, demeure entre les fonds. Dès lors, il est incontestable que le couple d’acquéreurs n’a pas rapporté la preuve d’un trouble leur permettant la mise en œuvre de la garantie d'éviction puisque, sauf par des courriers les informant d’une possible demande judiciaire de démolition, les voisins n’avaient pas intenté d’action judiciaire, et que par ailleurs les acquéreurs auraient pu remettre celle-ci en cause, par le jeu de la prescription acquisitive.
La Cour de cassation confirme cette décision et rappelle ainsi que la garantie d’éviction suppose « un trouble actuel et non simplement éventuel, la simple connaissance par l'acheteur de l'existence d'un droit au profit d'un tiers susceptible de l'évincer ne suffisant pas à lui permettre d'agir en garantie ».
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 novembre 2022, pourvoi n° 21-20.033
