Depuis la réforme issue de l'ordonnance du 10 février 2016, les avant-contrats (pacte de préférence et promesse unilatérale de vente) ont trouvé leur place au sein du Code civil aux articles 1123 et 1124. En effet, l'une des nouvelles dispositions permet au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente d'obtenir la vente forcée en cas de rétractation du promettant "pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter" (article 1124 du Code civil).

La cour de cassation opère un véritable revirement jurisprudentiel concernant les promesses de vente conclues antérieurement à la réforme de 2016 et vient s'aligner sur ces dispositions.

En effet, la jurisprudence antérieure considérait que les bénéficiaires d'une promesse de vente ne pouvaient espérer obtenir la vente forcée du bien lors de la rétractation du promettant pendant le délai octroyé à la levée d'option. Cela n'ouvrait qu'à des dommages et intérets en vertu de l'obligation de faire du promettant (Civ., 3è, 15 décembre 1993, n°02-14.459).

Par cet arrêt en date du 23 Juin 2021, les bénéficiaires d'une promesse de vente antérieure à la réforme de 2016 ont obtenu gain de cause malgré la rétractation du promettant.

Selon la cour de Cassation, la rétractation du promettant "ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, la cour d'appel en a exactement déduit que, les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente était parfaite".

Pour expliquer son raisonnement, la Haute juridiction différencie la promesse unilatérale de vente d'une simple offre de vente puisqu'il s'agit d'un "avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercie=ce de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien".

Cela a des conséquences sur la portée juridique de l'engagement du promettant puisque ce dernier "s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation saus stipulation contraire".

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