Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux commerciaux ou lorsqu'il reprend des locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction "égale au préjudice causé par le dafaut du renouvellement" (art L 145-14 du C. com.). En principe cette indemnité d'éviction correspond " à la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession" qui fait office d'"indemnité principale". Elle peut être "augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre" (art. L 145-14? al. 2 du C.com). 

Toutefois, le bailleur n'aura pas à verser d'indemnité d'éviction à son preneur s'il a des reproches graves à faire à son locataire, comme par exemple le non- paiement du loyer et/ou des charges locatives, ou la fermeture administrative pour insalubrité du fonds de commerce.

La Cour d'appel de Toulouse rappelle à l'occasion d'un arrêt rendu le 13 mai 2020 qu'un congé pour motif grave et légitime donné sans offre d'éviction, doit être suffisamment motivé. A défaut, le refus du renouvellement est maintenu, mais l'indemnité d'éviction sera due (CA Toulouse, 2è ch., 13 mai 2020, n° 18:01310)