Le droit de préemption du locataire commercial, qui s'applique lorsque le bailleur « envisage de vendre » son bien (article L 145-46-1 du Code de commerce), est exclu en cas de vente judiciaire.

Une SCI est mise en redressement puis liquidation judiciaire.

Saisi sur la requête du liquidateur, le juge-commissaire l’autorise à conclure avec une société une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble dont elle est propriétaire.

Se prévalant d'un bail commercial consenti quelques années auparavant par le gérant de la SCI et d'une offre d'achat adressée au liquidateur pour un prix supérieur à celui de la vente, le locataire de l’immeuble vendu assigne le liquidateur et l'acquéreur pour obtenir, en réparation de la méconnaissance de son droit de préférence, d'être substitué à ce dernier. En vain.

Saisie du litige, la Cour de cassation indique que la vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire qui intervient sur autorisation du juge-commissaire, en application de l’article L 642-18 du Code de commerce est une vente faite d'autorité de justice. Il en résulte que les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, qui concernent le cas où le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables et qu'une telle vente ne peut donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption par le locataire commercial.

Cour de cassation, Chambre commerciale, 8 février 2023, pourvoi n° 21-23.211